Home Stagin o Restyling negli investimenti immobiliari

Entrambe rientrano nell’ambito degli investimenti immobiliari sono operazioni di trucco e messinscena di un immobile (appartamento, negozio o villa) al fine di abbellirlo. Proprio come se fosse un’attrice in sala trucco. Eppure delle differenze ci sono. L’Home Staging si basa sul mettere un po’ di trucco sul viso, parafrasandolo potremmo associarlo ad un abbellimento della casa attraverso lo spostamento e/o l’integrazione di mobili in stile contemporaneo per far apparire gli ambienti più spaziosi ed accoglienti. A volte prevede soltanto una pitturazione alle pareti per far sembrare più nuovo l’immobile.

Ogni intervento di home staging o restyling ha diverse fasi ma mentre il primo lavora solo di facciata, il secondo scende più in profondità fino ad avvicinarsi ad una piccola ristrutturazione. Studi di psicologia fatti in America, hanno dimostrato che le persone reagiscono in base alle emozioni che avvertono in quel preciso momento e in quel luogo. Non in un momento successivo. Il momento del sopralluogo è fondamentale, è lì che verrà deciso l’acquisto.

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La stessa cosa avviene quando si vedono gli annunci sui portali immobiliari, dove una buona fotografia può determinare il destino di un immobile. Tutte le agenzie immobiliari di un certo livello, hanno il fotografo di fiducia che scatta foto professionali agli immobili in vendita. Avete presente le immagini sopra le confezioni dei prodotti in vendita nei supermercati? Immagini bellissime che è impossibile non riuscire a comprarle, per poi scoprire una volta scartati, che il contenuto è una amara controfigura dell’immagine stampata.

La pubblicità è l’anima del commercio, si dice, e a volte sfiora anche la truffa. Con gli immobili la cosa è diversa perchè non si compra a scatola chiusa ma l’immobile viene visto da vicino, si tocca con mano ed è quello che poi compreremo. Però anche con gli immobili, le foto professionali sono importanti e capita che quando un visitatore guarda la foto di un immobile, può accadere che scatti un meccanismo nel cervello che gli fa cambiare prospettiva ed alcuni difetti che nota, passano in secondo piano. E’ una specie di manipolazione silenziosa, studiata ad hoc dalle grandi aziende del settore.


L’emozione più forte che scatena i 5 sensi, si ha quando si arriva sulla soglia dell’immobile e si apre la porta. E’ qui che si notano:

1.l’ordine, la pulizia e la luminosità degli ambienti;

2.l’odore presente nell’aria;

3.il bagno, che da solo costituisce il 30% di una buona o cattiva percezione in una casa;

4.la funzionalità degli ambienti;

5.la vivibilità.

Già in fase di valutazione, si deve essere in grado di immaginare in che modo l’immobile può presentarsi meglio. L’altro dato, ci dice che soltanto il 5% dei potenziali acquirenti, hanno quell’amore a prima vista e decidono subito di acquistare l’immobile senza neppure pensarci.

Come abbiamo detto l’Home Stagin nasce in America e poi si diffonde anche in Italia. Vediamo l’intervista a quella che viene considerata una delle fondatrici >>>>>>>>>

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L’Home Staging, infatti, è nato per gli affitti di appartamenti e poi via via si è diffuso anche nelle compravendite immobiliari. Proprio per questo motivo che alcune agenzie americane, già da decenni. utilizzano questa pratica per rendere più presentabili gli uffici, le ville o gli attici dei grattacieli. La cosa interessante è che lo fanno a proprie spese, garantendosi però almeno un periodo di esclusività dell’immobile per almeno 5 anni. Può sembrare strano gli americani sanno quello che fanno.

Il ritorno c’è sempre fidatevi!

Il restyling invece, è più italiano, nonostante il termine anglosassone ed è praticato da molti anni soprattutto nelle grandi città italiane come Roma e Milano. La metaformosi che ha subito negli ultimissimi anni è un ibrido metà home staging e metà restyling che ha dato e continua a dare buoni frutti nel mercato immobiliare, perchè con pochi soldi si mette sul mercato un immobile che può valerne molto di più. Ecco perchè molti investitori vanno alla ricerca di immobili messi male e che necessitano di una sistemata per poter essere venduti. Nessuno comprerebbe una casa da sistemare perchè ci sono tanti problemi da risolvere sia in termini burocratici che di tempo. Ad ogni modo può sembrare una cosa facile ma si deve avere intuito per scovare quegli immobili che possono dare un valore aggiunto una volta sistemati.

Personalmente ho fatto il primo restyling nel 2007 su un appartamento che pensavo di vendere ad un prezzo maggiore. L’ho arredato per bene con arredi moderni ma economici e l’ho rimesso sul mercato. Non sono stato un pioniere del restyling ibrido perchè l’ho fatto per riprendermi i soldi investiti di un investimento sbagliato. Diciamo che ha contribuito a venderlo altrimenti starebbe ancora là. Questo è il piano B di ogni investimento: quando acquistiamo un immobile per rivenderlo ad un prezzo più alto, dobbiamo sempre considerare tutte le possibilità:

  • rivendere direttamente
  • fare un home stagin
  •         fare un restyling e rivendere
  •         ristrutturare e rivendere
  •         sistemarlo con una delle voci precedenti e metterlo a rendita, cioè dare in locazione
  •         fare un restyling ibrido e rivenderlo al prezzo che lo abbiamo preso.

Non è una sconfitta ma non è nemmeno una vittoria, rivendere un immobile acquistato per guadagnarci per poi rivenderlo a GUADAGNO ZERO.

Personalmente non è facile da digerire ma pensiamo a come sarebbe se avessimo perso molti soldi? Ecco perchè bisogna sempre considerare investimenti flessibile e reversibili che male che vada ci riprendiamo i nostri soldi.

Ma se il nostro obiettivo è quello di vendere un immobile: casa, negozio, ufficio, villa, ecc, nel più breve tempo possibile e ad un buon prezzo, non ci si può permettere di ANDARE ALLA CIECA.

Le varie fasi del restyling sono:

1. Rilievo ed analisi dell’immobile riguardante diverse problematiche che si possono riscontrare, tipo: dissesti statici (crepe e lesioni sulle pareti e sui solai), impianti inadeguati, vecchi pavimenti, degrado degli infissi, sanitari e rubinetterie usurati, ecc.

2. Analisi di rivendibilità riguardante l’osservazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali: esposizione solare e luminosità, integrità degli impianti idrico-fognante ed elettrico, allacci ai pubblici esercizi di acqua, luce e gas, costi condominiali, presenza di giardino e di ascensore, ingresso indipendente, presenza di climatizzatori, distribuzione degli spazi interni, posizione del bagno e sua areazione naturale, proporzioni dei vani in relazione alla funzionalità: camera da letto, soggiorno, cucina, ecc), altezza pavimento-soffitto.

3. Progettazione che individui e visualizzi le trasformazioni: piantina con schema di probabile arredamento a colori.

4. Anali dei costi di trasformazione, ossia un rapido elenco delle categorie di lavori con i relativi costi di lavorazione e forniture. Si devono considerare tutti i costi: pratica edilizia a firma di un tecnico abilitato, l’Iva da applicare ai costi vivi, eventuale accatastamento se si modifica la distribuzione interna, tasse da pagare (plusvalenza per persone fisiche e imposte varie per società srl), onorario del notaio, spese di pubblicità sui social, compenso per l’agenzia immobiliare (se incaricata per la vendita) e guadagno dell’investimento.

5. Simulazione grafica con viste 3d prospettiche.

6. Eventuale trasformazione fisica. Questa entrerà in gioco qualora l’immobile messo sul mercato con un progetto di simulazione, non fosse stato venduto entro un termine prefissato.

Abbiamo visto la differenza tra l’Home Staging ed il Restyling. Quando si applica uno e quando si applica l’altro. Abbiamo visto anche come e dove sono nati e come si sono evoluti in questi ultimi anni. In conclusione, possiamo dire che un investimento immobiliare al 90% ha bisogno di una delle due trasformazioni se l’intento è quello di guadagnare molto di più di quello che abbiamo investito.