Sono anni che si sente parlare della plusvalenza e vi posso assicurare che molti hanno ancora dei dubbi. La cosa importante da dire è che la plusvalenza si applica soltanto nelle compravendite dove i soggetti coinvolti sono le persone fisiche, cioè persone che non hanno società immobiliari o ditte con partita Iva. In questo articolo affrontiamo proprio il tema della plusvalenza applicato agli investimenti delle persone fisiche, in modo semplice ed illustrando due casi studio attraverso due video. Intanto vediamo cos è di preciso la plusvalenza.

Quando acquistiamo un immobile (casa, ufficio, negozio, villa, terreno edificabile) e poi per un motivo qualsiasi decidiamo di rivenderlo entro 5 anni da quando lo abbiamo acquistato, dobbiamo pagare una tassa sulla differenza tra il prezzo di vendita attuale e il prezzo precedente di acquisto. Significa che se acquistassimo un immobile a 10.000€ e lo rivendessimo a 10.000€, non pagheremmo nessuna tassa, perché non c’è stato alcun guadagno. Infatti la plusvalenza è una tassa proprio sul guadagno.

Questo si verifica anche acquistando un immobile a 8.500€ e rivendendolo a 10.000€, avendo pagato dal notaio 1.500€ di onorario e tasse varie. Ma questo aspetto lo vediamo meglio dopo.

Se invece, acquistiamo a 10.000€ e rivendiamo a 15.000€, in questo caso dobbiamo pagare questa noiosissima tassa su quelle 5.000€ che rappresentano il nostro guadagno. Infatti, se scorporiamo la parola plusvalenza, otteniamo la seguente definizione:

plus = di più                 valenza = valore

Vediamo due video per capire meglio questo concetto un po’ ostico. E’ bene sapere che al notaio o al tuo commercialista, non importa “un fico secco” se tu paghi di più o di meno e non ti verrà di certo a chiedere se tu hai fatto dei lavori, se hai altre fatture (dei tecnici, delle ditte, ecc) perchè il loro compito (non dovrebbe) è solo quello di chiudere la pratica con il minimo sforzo. Purtroppo in questo lavoro dobbiamo essere i consulenti di noi stessi e non possiamo demandare ad altri i nostri interessi. Quindi rimbocchiamoci le maniche e scopriamo come fare per pagare meno le tasse in maniera legale.

Il primo video illustra un caso di vendita diretta, cioè abbiamo acquistato un immobile e senza spendere soldi per sistemarlo lo rivendiamo ad un prezzo maggiore. E’ una cosa che avviene di frequente e si chiama “flipping”.

La plusvalenza negli investimenti immobiliari

Il secondo video affronta il caso di vendita di un immobile dopo averlo acquistato e speso dei soldi per sistemarlo. Anche questo è un caso di “flipping” immobiliare ma con la variante della ristrutturazione. Quindi, abbiamo sistemato e rivenduto l’immobile in esempio ad un prezzo molto più alto rispetto a quello di acquisto iniziale ma avendo sopportato delle spese, queste le possiamo portare in detrazione sulla nostra bella tassa: la plusvalenza.

La plusvalenza immobiliare

Ci sono casi in cui la plusvalenza si deve sempre pagare? Vediamoli:

1.  quando si acquista un immobile e si rivende entro 5 anni ad un prezzo più alto.

2. quando si costruisce un immobile su un terreno (edificabile o agricolo) e lo si vende, sempre entro 5 anni, ad un prezzo maggiore di quanto abbiamo speso per realizzarlo (ricordiamoci di detrarre le spese sostenute).

3. quando l’immobile viene venduto ad un’ altra persona e non ceduto per successione (con la successione non si applica la plusvalenza).

4. quando si acquista un immobile come seconda casa e si rivende, sempre entro i famosi 5 anni, ad un prezzo più alto.

5quando si acquista un terreno con sopra un vecchio fabbricato (mezzo rudere) e lo si ristruttura per venderlo, entro i 5 anni dall’acquisto 

Ci sono due modi per pagare la plusvalenza

La prima, consiste nel pagare la tassa secondo la propria tassazione Irpef. Cioè, si fa il rogito e si porta l’atto notarile dal proprio consulente che inserirà quella vendita nella dichiarazione dei redditi. In questo caso si pagherà dal 25 al 35% in base al proprio regime fiscale o anche di più. Conviene soltanto se si hanno alcuni sgravi fiscali in corso da compensare (spese affrontate che vanno in detrazione oppure spese fatte per una manutenzione straordinaria o ristrutturazione di una nostra casa o di una casa in cui siamo in affitto) o per non pagare subito la plusvalenza, specie se considerevole, e pagarla dopo nella dichiarazione dei redditi, anche se ad un costo più alto.

La seconda, consiste nel pagare una tassa fissa del 20% (plusvalenza). A differenza del caso precedente viene pagata direttamente dal notaio quando si va a fare il rogito per la vendita, firmando un bell’assegno.

Detto ciò, a noi interessa vedere come la plusvalenza influenza i nostri investimenti immobiliari.

Vogliamo entrare nel dettaglio e vedere in che modo conviene affrontarla e se ci sono dei modi per pagare meno. Lo vediamo con un esempio pratico.

Esempio: abbiamo acquistato una vecchia casa, un affare secondo il nostro intuito, al prezzo di 30.000€.

casa-da-ristrutturare

Sicuramente, non ci conviene rivenderla a 35.000€, non perché 5.000€ di guadagno li disdegniamo ma perché un affare non capita tutti i giorni, e noi dobbiamo approfittarne e sfruttarlo al massimo. Facciamo un restyling veloce ed economico che consiste nel sistemare gli ambienti interni. Quindi, sostituiremo gli infissi, rimuoveremo l’intonaco ammalorato facendone uno nuovo, magari un po’ grossolano, un po’ rustico ma sempre bianco (per risparmiare), faremo un impianto elettrico essenziale, metteremo un pavimento di tipo economico da acquistare a stock a 4 €/mq, che conferisca un aspetto più pulito e ampio agli ambienti. Tutto quì. Non dobbiamo far altro.

Dobbiamo spendere non più di 5.000€.

Adesso il nostro investimento è arrivato a 35.000€, a cui dovremo aggiungere:

– 700€ di pratica edilizia (non di più perché non abbiamo bisogno di un tecnico che segua i lavori);

– 800€ di render grafico e piantine a colori per la pubblicità;

– 1.500€ di provvigione per l’agenzia immobiliare, presumendo di rivenderla a non meno di 55.000€;

– 4.000€ di plusvalenza (il 20% appunto);

– 3.000€ di notaio e tasse varie.

Abbiamo un totale di 30.000€ (acquisto casa) + 5.000€ (restyling) + 10.000€ (architetto, notaio e tasse varie…per mantenerci alla larga) = 45.000€.

Una cosa importante l’abbiamo detta e vi assicuro che non la sanno in molti.

Ora dal prezzo di vendita dell’immobile si devono sottrarre tutte quelle voci di spesa che abbiamo affrontato dall’acquisto in poi:

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Come possiamo vedere, ogni spesa che documenteremo, notaio, spese di sistemazione dell’immobile, prestazioni dei tecnici, ecc, non fa altro che abbassare il costo della plusvalenza. Questo avviene perchè per l’Agenzia delle Entrate, si deve pagare esclusivamente sul GUADAGNO NETTO e non sul guadagno lordo. Ecco quindi che la plusvalenza è la variabile indipendente del nostro investimento. In base a quanto venderemo la nostra casa, il suo valore diminuirà o salirà. Una specie di ascensore.

Se non l’avessimo considerata ed avessimo venduto la casa a 45.000€, pensando di guadagnarne 10.000€ netti, avremmo avuto una brutta sorpresa.

La plusvalenza gioca un ruolo determinante e si deve considerare sempre prima di formulare una proposta di acquisto al proprietario o all’agenzia immobiliare e prima di stabilire il prezzo della futura vendita dell’immobile.

MOLTA CONFUSIONE E POCA CERTEZZA.

Se molti ignorano gli effetti della plusvalenza, molti fanno confusione su quando e come pagarla. La plusvalenza può essere di due tipi a seconda dell’investimento che facciamo. Abbiamo visto che se acquistiamo e rivendiamo un immobile ad un prezzo più alto, pagheremo la plusvalenza con una aliquota fissa del 20% sulla differenza o meglio sul guadagno, mentre se facciamo una cessione di compromesso la plusvalenza prende una piega diversa e forse inattesa. Infatti, nel 2015 l’Agenzia delle Entrate si è espressa a riguardo affermando che nei casi di cessione di preliminare l’aliquota non può essere quella del 20% ma si pagherà una tassa indiretta sul guadagno secondo il proprio regime fiscale. Per riassumere, se uno ha una dichiarazione dei redditi di 80.000€/anno è molto probabile che pagherà una plusvalenza del 45% mentre se uno dichiara 15.000€/anno pagherà attorno al 23%.

risoluzione-agenzia-delle-entrate-plusvalenza-immobiliare

Tutto ciò non deve essere preso per “oro colato” perchè è proprio nelle risoluzioni governative che si annidano i dubbi e le incertezza.

Consiglio: leggete articoli sul web ma per avere certezza di un vostro dubbio, l’unico modo e recarvi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate più vicino alla vostra città e chiedere direttamente al funzionario quello di cui avete bisogno. Sono pagati anche per questo, quindi non esitate. Io lo faccio!

Ritornando al la cessione del compromesso, personalmente non ne ho mai fatto una e non credo che la farò, perchè prediligo le operazioni lineari dove ho certezza dei costi e del guadagno, non voglio perdere tempo con il proprietario che magari è diffidente. Questo non significa che tu non possa farlo. Adesso di sicuro saprai qualcosa in più a riguardo e potrai comportarti di conseguenza.

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