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Sembra semplice come bere un biccher d’acqua ma difficile come mangiare con le bacchette cinesi. Non so se hai mai provato a cercare immobili per investimento e non so come ti è andata. Ti dico questo perchè io c’ho provato ed ho perso mezza giornata e 10 euro di gasolio per non trovare NULLA.  Continua a leggere

La cessione del compromesso negli investimenti immobiliari.

Negli investimenti immobiliari uno degli aspetti da considerare è la cessione del compromesso o del preliminare (è la stessa cosa ma il termine corretto sarebbe preliminare), è una pratica antica se vogliamo, anche se ora è normata dalla legge. Si sente spesso parlare di cessione di preliminare come se fosse una cosa normale e infatti non c’è nulla di losco dietro, se non fosse per lo strascico che ci portiamo dietro dopo anni di truffe perpetrate ai danni di ignari cittadini, proprietari di immobili, che si son visti la propria casa venduta più volte.

 

Chi di noi non ha mai sentito parlare di persone, specie tecnici (hoimè) che hanno venduto lo stesso immobile a quattro o cinque persone diverse? E quanti di noi non conoscono almeno di vista, qualcuno che in passato ha agito in questo modo?

 

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Personalmente non ho mai fatto una cessione di compromesso, forse perché per via di queste storie le persone sono diventate diffidenti e soltanto alla proposta di una cessione di compromesso, storcono il naso. E’ capitato anche che si sono insospettiti e non abbiano continuato la trattativa. Non possiamo nascondere che la cessione di compromesso faccia risparmiare un bel po’ di soldi ma vi posso assicurare che sono in pochi quelli che applicano alla lettera la normativa in vigore. In quest’ultimi anni chi ha utilizzato la cessione del compromesso l’ha fatto dimenticandosi che anche lui dovrebbe pagare la plusvalenza sulla provvigione percepita cedendo il suo contratto ad un’altra persona. Invece, di solito avviene che si versa al proprietario una caparra con la clausola di cessione del compromesso, e nel frattempo si cerca qualcuno interessato allo stesso immobile e che accetta di pagarlo ad un prezzo più alto senza però che il proprietario lo venga a sapere. Chiamiamolo un “accordo sotterraneo”.

Qual’è l’accordo sotterraneo?

Tutto ciò lo si fa per non far sapere al proprietario che si è venduto il suo immobile ad un prezzo più alto perché altrimenti potrebbe dire: a saperlo l’avrei venduto io a quel prezzo. Eppure vi posso garantire che ci sono stati molti casi in cui il proprietario ha annullato tutto perché si sentiva fregare dal guadagno fatto alle sue spalle dal promittente acquirente, nonostante quella clausola scritta. Infatti, sono pochi quelli che dicono al proprietario che vogliono fare la cessione di compromesso perché vogliono guadagnarci sopra.

 

Sarebbe come dirgli: mettiamo questa clausola perché io vorrei vendere l’immobile ad un prezzo più alto, in modo che, oltre alle migliaia di euro che ti ho tolto in fase di trattativa prendendoti per la gola in quanto sapevo che ti servivano i soldi, guadagno pure una provvigione aggiuntiva rivendendo l’immobile e mi risparmio anche i soldi del notaio. In fondo all’articolo vediamo come evitare questo aspetto.

 

In poche parole è questo quello che accade spesso e che ha portato le persone a non fidarsi della cessione del compromesso. Quindi, possiamo leggere tutti gli articoli che vogliamo sulla cessione di compromesso e possono dire che è un modo quasi “magico e fluttuante” di guadagnare ma la verità è che non è affatto facile e scontato.

 

Mettiamo da parte l’aspetto negativo e trattiamo la cessione del preliminare per come prescrive la legge e sui vantaggi veri.

 

Il PRIMO VANTAGGIO:

è senza dubbio quello di non pagare l’onorario del notaio e la tassa sulla compravendita degli immobili (9%). I casi sono molti, in base al tipo di immobile (casa, ufficio, terreno, ecc) e se l’acquisto è fatto come persona fisica o titolare di partita Iva oppure se si acquista come prima o seconda casa. Sul web si trovano tante tabelle fatte molto bene dove fanno vedere le diverse casistiche. In questo articolo, invece descriviamo come si verifica la cessione del preliminare e se conviene farla oppure no.  Quindi, possiamo dire che se acquistassimo un immobile di 100.000€ dovremmo pagare all’incirca 11.000€ tra onorario del notaio e tassa sul trasferimento di immobile. Per ora fermiamoci quì.

IL SECONDO VANTAGGIO:

è che se invece di acquistare direttamente l’immobile, lo volessimo bloccare ed impegnare in modo di avere la disponibilità di eseguire un restyling o una piccola ristrutturazione e rivenderlo ad un prezzo maggiorato, dal notaio si farà la trascrizione del preliminare alla Conservatoria dei registri Immobiliari. In questo modo, il proprietario si sentirà tutelato dal notaio e quindi dalla legge, non lo vedrà come una truffa, e potrà prendere l’impegno (scritto) di firmare la pratica edilizia da presentare al Comune in cambio di una nostra assunzione di responsabilità (la cosiddetta “manleva”), sempre inserita nel contratto. Solo in questo caso il promittente acquirente può sentirsi libero di fare i lavori di sistemazione dell’immobile per presentarlo nel migliore dei modi e ricavando così un valore aggiuntivo. UN ATTIMO! E’ bene spiegare questa cosa molto importante. Quando si impegna un immobile versando una caparra e degli acconti, al proprietario, se non ci si intesterà l’immobile con atto notarile, l’unico e vero proprietario rimarrà quello originario. Questo significa che qualsiasi lavoro di trasformazione dell’immobile anche una semplice CILA o SCIA Edilizia, deve essere firmata dal proprietario o da titolare del diritto di godimento, per esempio nel caso di una locazione. Ma sempre allegando una carta scritta del proprietario: AUTODICHIARAZIONE.

IL TERZO VANTAGGIO:

è che le spese affrontate per la sistemazione dell’immobile possono rientrare nella detrazione fiscale del 50% se i lavori fatti avvengono attraverso la pratica edilizia delle ristrutturazioni con sgravio fiscale…finora in vigore. Inoltre, vanno in detrazioni alle tasse da pagare sulla differenza tra quanto percepito dalla Cessione del Compromesso che in questo caso non si parla di Plusvalenza ma di Reddito, così come specifica l’Agenzia delle Entrate:

L’Agenzia delle Entrate precisa che la somma percepita per la cessione del contratto costituisce reddito (nella misura della differenza fra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta, ossia il corrispettivo X + Y per la cessione,  e le spese specificamente inerenti alla sua produzione, ossia l’acconto X versato originariamente, ai sensi dell’articolo 71, comma 2, del TUIR).

Inoltre, poiché il contratto preliminare ha effetti esclusivamente obbligatori, l’unica categoria di reddito in cui possa essere incluso il corrispettivo percepito dall’istante è quella dei redditi diversi di cui all’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), comma 1, lettera l, che fa riferimento ai redditi diversi i corrispettivi percepiti, fra l’altro, per l’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.

IL QUARTO VANTAGGIO:

è che si ha un tempo sufficiente per fare i lavori di sistemazione e nel frattempo trovare un acquirente interessato all’acquisto (di solito si stabilisce un tempo di sei mesi dal rogito).

IL QUINTO VANTAGGIO:

consiste nell’aver trascritto l’immobile nei registri immobiliari e siamo sicuri che non potrà essere pignorato o venduto dal proprietario ad altre persone. Ultima cosa da aggiungere per completare l’argomento è relativa alla caparra confirmatoria: sarà quasi impossibile trovare un proprietario di un immobile (il cui valore non è meno di 50.000€) che si accontenti di una caparra di poche migliaia di euro e ti dia l’autorizzazione per fare lavori di un certo tipo all’interno del suo immobile, anche se è stato inserito nel contratto davanti al notaio che la responsabilità civile e penale grava tutta sul capo del promittente acquirente. Se ci fosse un incidente durante i lavori o dei danni accidentali all’immobile stesso (da architetto questo lo posso dire), anche di una certa rilevanza, ed il titolare del compromesso quei soldi per pagare e risolvere la faccenda non li ha, il proprietario si troverebbe nella spiacevole situazione di dover affrontare lui la spesa e di andare poi per vie legali, aspettando anni per una risoluzione, ammesso che ci sia. Ecco perchè non è oro tutto quello che luccica ed oggi grazie al web, le persone queste cose le sanno e non vogliono avere problemi.


Le basi essenziali di una cessione di compromesso.

 

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COSA IMPORTANTE CHE NESSUNO CONSIDERA:

non ci dimentichiamo che il promittente acquirente, potrebbe essere rimasto senza soldi e senza proprietà, e che lo Stato non saprebbe come recuperare quei soldi nemmeno sequestrando e mettendolo all’Asta giudiziaria quello che ha, visto che non ha nulla intestato per sè.

Allora qual è la soluzione in questi casi?

L’unica soluzione possibile è quella che il promittente acquirente, oltre alla caparra versi al proprietario, proprio in sede di stipula davanti al notaio, almeno il 90% del prezzo di vendita stabilito. In questo modo, se dovesse accadere qualche problema, il proprietario può dormire su sette cuscini perché male che vada avrà perso il 10% residuo del prezzo di vendita e potrà rivendere l’immobile ad altre persone e nel frattempo rivalersi per vie legali contro il primo acquirente.

Riassumendo: 

1. Si fa una proposta di acquisto condizionata alla cessione del preliminare in cui si stabilisce la data del rogito;

2. Se la proposta viene accettata si fa un compromesso entro 10gg (consigliato) e si va dal notaio a far trascrivere l’atto di compravendita;

3. Nel compromesso si indica la cifra in acconto che si verserà (meglio dare quasi tutto così il proprietario non ha da eccepire nulla e si fida) e l’obbligo del proprietario a firmare e autorizzare eventuali pratiche edilizie di riammodernamento dell’immobile nonchè il possesso immediato;

4. Noi ci impegniamo con una dichiarazione di “manleva” che svincola il proprietario da ogni danno o vizio di procedura edilizia e burocratica durante i lavori di sistemazione;

5. Ci impegniamo altresì a pagare da quel momento fino al rogito, tutte le spese condominiali (se ci sono) e le bollette delle utenze;

6. In questo modo il proprietario non può più tirarsi indietro perchè è stato già trascritto e non potrà in nessun caso essere pignorato o donato.

Abbiamo visto le varie sfaccettature della cessione del compromesso, vantaggi e svantaggi, e di come dovrebbe essere fatta per non incorrere in spiacevoli episodi, irreparabili. Abbiamo visto anche perché questa pratica nonostante sia vantaggiosa per entrambe le parti, venga poco praticata per via della diffidenza. Spesso accade che chi propone la cessione del compromesso lo fa senza voler versare più della caparra, ed abbiamo visto che sono in pochi quelli che la utilizzano seguendo la normativa. Il consiglio che possiamo dare al fine di convincere il proprietario ad accettare la cessione di compromesso è: pagare quasi interamente l’immobile e trascriverlo subito.


IMPORTANTE! Se non sono persone che conosciamo direttamente, lasciamo condurre questo aspetto dall’agente immobiliare perchè si sentirà più protetto e non insospettito.

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